La tasa de vacancia del mercado industrial clase A de la zona metropolitana de Guadalajara bajó de 6.0% a 4.8% al cierre del tercer trimestre de 2026, con 291,900 m² disponibles, según el reporte MarketView de CBRE. Lo publicaron Cluster Industrial el 27 de octubre de 2026 y Líder Empresarial el 29 de octubre de 2026.
La vacancia es el porcentaje del inventario vacío y disponible para rentar. Clase A son las naves modernas de mayor especificación, las únicas que mide este reporte.
En corto: se ocupó más espacio del que se construyó. Para una marca que vende en línea, eso significa menos opciones; el precio no viene en el reporte.
La noticia, en cifras
La absorción bruta es el espacio que se rentó u ocupó en el periodo; la absorción neta le resta el que se desocupó.
| Mercado industrial clase A, zona metropolitana de Guadalajara | Tercer trimestre de 2026 |
|---|---|
| Tasa de vacancia | 4.8% (venía de 6.0%) |
| Espacio disponible | 291,900 m² |
| Absorción bruta del trimestre | 267,100 m² |
| Absorción neta del trimestre | 241,200 m² |
| Absorción bruta enero–septiembre | más de 523,000 m² |
| Absorción neta enero–septiembre | 377,700 m² |
| Inventario clase A | 6.04 millones de m² |
| Oferta nueva entregada | 180,600 m², toda en El Salto |
| En construcción | 364,300 m² |
| Proyectos planeados | cerca de 2.0 millones de m² |
Con esas cifras salen dos cuentas:
- Se ocupó más de lo que se entregó. 241,200 m² de absorción neta contra 180,600 m² de oferta nueva: 60,600 m² más de demanda que de espacio nuevo. Por eso la vacancia cayó 1.2 puntos porcentuales en un trimestre.
- El tercer trimestre pesó más que el semestre completo. Si enero–septiembre suma 377,700 m² netos y julio–septiembre 241,200 m², el primer semestre aportó 136,500 m²: el 64% de lo absorbido en el año fue del tercer trimestre. Cluster Industrial lo describe como una aceleración.
Pero Sergio Navarro, vicepresidente de CBRE para Guadalajara, dijo que la actividad de ocupación "se mantuvo en niveles similares a los de los últimos cuatro años" (Líder Empresarial). No es un arranque repentino, sino demanda sostenida que ocupó más de lo construido. Al cierre del primer semestre la vacancia estaba en 6.0%; ese corte lo contamos en el mercado industrial de Guadalajara en el primer semestre de 2026.
Dónde está creciendo el mercado
- El Salto concentra el 48% del inventario clase A, unos 2.9 millones de m² (48% de 6.04 millones), y recibió toda la oferta nueva del trimestre. Es el principal nodo de crecimiento.
- Zapopan Norte suma 1.34 millones de m², ligados a la manufactura electrónica y de tecnología.
- Periférico Sur suma 0.76 millones de m².
Quién toma el espacio: electrónica, farmacéutica, automotriz y agroindustria, más manufactura avanzada, inteligencia artificial y centros de datos. La absorción vino de expansiones, renovaciones, pre-arrendamientos (rentar antes de que la nave esté terminada) y proyectos a la medida o built-to-suit (construidos para un inquilino específico).
Jalisco recibió US$1,406.5 millones de inversión extranjera directa en el primer semestre de 2026, más que en todo 2025, según la Secretaría de Economía citada por Líder Empresarial. La asociación de parques industriales del estado espera más de US$625 millones en nuevos parques y naves en 2026, contra más de US$600 millones en 2025.
Qué significa para una marca que vende en línea
- Este mercado está hecho para usuarios grandes. Un reporte medido en cientos de miles de metros cuadrados y movido por manufactura y naves a la medida describe a otro inquilino. Es un termómetro de la plaza, no una lista de opciones para tu inventario.
- Vacancia baja: menos para escoger y menos margen para negociar. Con 4.8% libre hay menos alternativas de ubicación, tamaño y fecha de entrega, y la oferta nueva llegó toda a un solo submercado.
- La decisión real es espacio fijo contra espacio variable. Rentar una nave es un costo fijo: lo pagas lleno o a medias. Con un 3PL, el espacio sube y baja con tu inventario. Lo comparamos en bodega propia vs. 3PL; para ponerlo junto a una renta, revisa cuánto cuesta el almacenaje para e-commerce en México.
- Un mercado apretado no es razón para repartir tu inventario. Antes de abrir una segunda bodega, revisa si te conviene un solo centro o varios almacenes.
Lo que este reporte no dice
- No publica rentas. Ninguno de los dos artículos reporta rentas del trimestre, y no vamos a estimarlas.
- No menciona al comercio electrónico. La demanda que cita es industrial y digital; la vacancia no prueba nada sobre el e-commerce, ni a favor ni en contra.
- No mide bodegas chicas. Solo cubre clase A. Las bodegas pequeñas dentro de la ciudad son otro mercado: lo contamos en la pelea por la bodega urbana.
- No es un pronóstico. Según el propio reporte, los 2.0 millones de m² planeados dependen de demanda, infraestructura y ejecución.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre absorción bruta y neta? La neta le resta a la bruta lo que se desocupó, así que es la que dice si el mercado creció. En el tercer trimestre de 2026 la neta (241,200 m²) fue el 90% de la bruta (267,100 m²): la mayor parte del movimiento fue espacio adicional ocupado.
¿Con 4.8% de vacancia conviene más rentar una nave o contratar un 3PL? Depende de qué tan estable es tu inventario, no de la vacancia. Si ocupas lo mismo todo el año, una renta puede salirte mejor; si tu inventario sube en temporada y luego baja, un espacio fijo te cobra metros vacíos. La vacancia solo cambia cuántas opciones tienes para rentar.
El reporte de CBRE describe el mercado de quien renta naves. Si lo que necesitas es tu inventario guardado, contado y saliendo a tiempo, así trabajamos el almacenaje en Guadalajara: desde nuestro CEDIS en Zapopan recibimos tu mercancía y la contamos contra tu factura, la guardamos, preparamos cada pedido y lo entregamos a la paquetería. Los pedidos que entran antes de las 12:00 salen el mismo día.